- Cid Moreira: Boa noite! O momento mais esperado do seu final de semana acaba de começar. Na noite de hoje Mister M. irá revelar o que há por trás dos fundos de tijolos que não conseguem repassar a inflação para o rendimento.
Mister M., o que você tem contra
fundos de tijolos?
- Música tema: Ohhh Ohhh Ohhh
- Mister M.: Quando um investidor
escolhe investir em FIIs de tijolos ao invés de FIIs de papel ele está abrindo
mão de receber um rendimento maior no curto prazo para ter um rendimento
crescente ao longo dos anos e um crescimento do patrimônio. Entretanto, o
retrospecto dos FIIs de tijolos mais antigos não é muito bom no quesito de
crescimento de rendimentos, sendo possível encontrar fundos que distribuíam o
mesmo valor de uma década atrás.
- Cid Moreira: YOU ARE FAKE
NEWS!!! Eu ouvi no Youtube que imóveis são uma ótima forma de se proteger da
inflação.
- Mister M.: Caro Cid, se você
continuar burro desse jeito as pessoas vão começar a te confundir com o Cid da
Era do Gelo.
Realmente, imóveis são uma ótima
forma de proteger o patrimônio contra a inflação. Porém, existem diferenças
entre comprar imóveis e FIIs de tijolo de gestão ativa.
- Cid Moreira: Qual a diferença entre essas 2 modalidades?
- Mister M.: Há várias
diferenças, a maioria delas pesando positivamente para os FIIs, mas tem uma que
pesa muito negativamente para os fundos imobiliários: as emissões.
São as emissões as principais responsáveis
pelos fundos de tijolos não terem aumentado os rendimentos de forma
satisfatória na década passada até o começo dessa década, isso pode ser
constatado facilmente analisando que os fundos que tiveram melhor desempenho no
crescimento de rendimentos são fundos de gestão passiva, como SHPH11, HGPO11 e
até mesmo o enrolado ABCP11.
- Cid Moreira: Por que as
emissões atrapalham os fundos de tijolos?
- Mister M.: Ao realizar novas
emissões, os imóveis antigos, que possuem um maior potencial de repor a inflação,
são diluídos por imóveis recém comprados que podem demorar a repassar algum
aumento de aluguel.
Outro fator das emissões que
atrapalha bastante no crescimento da renda é que elas geralmente são realizadas
em períodos de euforia do mercado, o que aumenta o preço pago pelos imóveis e
uma diminuição do Cap Rate das transações.
- Cid Moreira: Mágico Mascarado
deixe de ser hater dos fundos de tijolos, há vários fundos aumentando os
rendimentos.
- Mister M.: Muitos desses FIIs
que estão com rendimentos crescendo são devido a força de contratos atípicos ou
venda de ativos. No primeiro caso o cotista deveria se perguntar se o fundo
estaria aumentando os rendimentos caso não fosse pactuado no contrato atípico.
No segundo caso, na minha opinião, fundos de tijolos não deveriam precisar
vender imóveis para aumentar os rendimentos entregues. Reitero para que você
entenda, FIIs de tijolos devem entregar 3 coisas a seus cotistas: um rendimento
mensal, valorização dos imóveis e uma atualização dos rendimentos pela
inflação.
Além de que não aumentar os
rendimentos depois da inflação dos últimos 2 anos seria quase impossível.
- Cid Moreira: Paladino
mascarado, tenho a impressão de que você prefere fundos de papel.
- Mister M.: É verdade minha
querida sardinha viciada em vídeos de Youtubers animadores de torcida. E um dos
motivos é o que acabamos de discutir.
Entretanto, isso não quer dizer
que essa seja uma opinião permanente, inclusive torço para que o mercado de
FIIs amadureça e gestores passem a se preocupar mais com a perda do poder de
compra dos rendimentos entregues.
- Cid Moreira: Mostre ser digno de
ser conhecido por Senhor de Todos os Segredos e nos diga como fundos de tijolos
poderiam aumentar suas distribuições ao longo dos anos.
- Mister M.: Dois artifícios que
os gestores podem utilizar para aumentar os rendimentos são realizar projetos
de desenvolvimento e fazer alavancagens bem-feitas, mas em troca aumentam o
risco do fundo. Contudo, o que vai fazer com que os rendimentos subam não é
tanto o que o gestor faz, mas o que ele não faz (emissões exageradas e compras
caras).
No entanto, haverá anos em que os
fundos não vão conseguir repassar a inflação devido ao ciclo imobiliário, só
não pode colocar a culpa toda sobre tais ciclos.
- Cid Moreira: Peço desculpas por
duvidar de que você não fosse capaz de revelar os segredos desse sortilégio.
- Música tema: Ohhh Ohhh Ohhh
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