Mister M. FIIs #9: Lajes não são essa Coca-Cola toda

 - Cid Moreira: Boa noite! Nessa noite de domingo o Mágico Mascarado irá importunar novamente a vida dos gestores e influenciadores. Parece que você não se cansa disso né Mister M.!!!

Afinal de contas Paladino Mascarado, o que você tem contra Lajes Corporativas?

- Música tema: Ohhh Ohhh Ohhh

- Mister M.: Mister M. não implica e nem puxa saco de nenhum segmento, Mister M. analisa o mercado friamente a procura das melhores oportunidades. E não acredito que os valores pagos atualmente pelo mercado compensem os riscos embutidos nas Lajes.

- Cid Moreira: Por que então influenciadores possuem essa tara por Lajes Corporativas?

- Mister M.: Hoje em dia as lajes representam pouco mais de 10% IFIX, mas nos primórdios dos FIIs a maior parte dos fundos eram de Lajes corporativas, então não tinha muitas opções do que comentar. Entretanto, tem algo que não mudou nesses anos de existência dos FIIs e influenciadores: a necessidade de criar expectativas nos investidores, pois pessoas animadas e otimistas tendem a consumir mais assinaturas e cursos. E o Glamour das lajes corporativas é algo que fez os olhos dos investidores brilharem por muitos anos.

Outro fator que ajuda a explicar porque influenciadores falam tanto desse segmento é que FOFs apostaram muito dinheiro nas lajes. Não é difícil encontrar fundos de fundos com mais de 30% do PL em lajes, sendo que, como disse anteriormente, eles representam pouco mais de 10% do IFIX.

- Cid Moreira: E o custo de reposição que não para de aumentar?

- Mister M.: Nem todos os custos são de fácil mensuração, como cimento, vergalhões de aço e mão-de-obra. Na verdade, os custos “abstratos” são mais representativos do que os “não abstratos”.

- Cid Moreira: O que são custos “abstratos”? Nunca ouvi falar disso Mister M., você está inventando coisa só para falar mal das Lajes de estimação dos gestores de FOFs.

- Mister M.: Realmente, acabei de inventar esse termo. Agora me deixa continuar a explicação.

Dois custos “abstratos” relevantes de uma obra são o terreno e o CEPAC (autorização da prefeitura para construir), que são de difícil definição e podem variar muito com a demanda de área pelos inquilinos. E como temos visto, os níveis de vacância têm se mantido elevados mesmo com o fim da pandemia, demonstrando que o Home Office tem feito os inquilinos demandarem cada vez menos área.

Além disso, existe o custo de oportunidade, que também é muito representativo e varia bastante. Para não estender o post, não vou explicar isso agora, mas basta saber que quanto maior a SELIC, maior o custo de oportunidade.

- Cid Moreira: Mas a inflação em 2021 e 2022 foi muito forte, isso vai impactar bastante nos custos não abstratos.

- Mister M.: Realmente, o preço de certos insumos aumentou consideravelmente, mas de que adianta os custos aumentarem se os compradores não estiverem dispostos a pagar? A lei da oferta e demanda é mais poderosa do que influenciadores dizendo por aí que o custo de reposição vai fazer o valor das lajes aumentar.

- Cid Moreira: E os valores recordes em transações divulgados pela mídia?

- Mister M.: Muitas das organizações que atuam no mercado imobiliário estão apenas para especular. Então para elas é fundamental que haja um mercado aquecido e com valores cada vez mais elevados. Além de que tais transações não representam todo o mercado.

- Cid Moreira: Então não há boas oportunidades nas Lajes Corporativas?

- Mister M.: Há várias oportunidades no segmento de Lajes e nos demais segmentos de FIIs de tijolos, no entanto, o glamour e a propaganda fazem com que o DY exigido de Lajes seja inferior ao de segmentos com muito menos riscos, como o de Renda Urbana.

- Cid Moreira: Quais riscos você visualiza nas Lajes Corporativas?

- Mister M.: O principal desafio enfrentado pelos imóveis corporativos é a migração para o Home Office, que não vai substituir o trabalho presencial mas vai crescer muito nos anos que se seguem. Pois é algo muito demandado pelos funcionários e os melhores da área vão começar a exigir tal formato ou ao menos uma forma parcial.

Outro driver que irá diminuir a demanda por área em Lajes são as reuniões online, que são muito mais econômicas do que as presenciais. Novamente, não é que reuniões presenciais deixarão de existir, mas em muitas empresas somente aquelas realmente essenciais serão realizadas presencialmente.

- Cid Moreira: Mister M. o inimigo número 1 dos Youtubers Falastrões Vendedores de Curso

- Música tema: Ohhh Ohhh Ohhh