- Cid Moreira: Boa noite, no episódio de hoje o nosso amado Mágico Mascarado irá revelar uma das relações mais suspeitas do mercado de fundos imobiliários, a relação entre gestores e avaliadores de imóveis.
Você não cansa de colecionar inimigos Mágico Invencível?
- Música tema: Ohh Ohh Ohh
- Mister M.: A remuneração dos gestores na maioria das vezes é feita com base no Valor Patrimonial ou no Valor de Mercado (que é influenciado pelo primeiro). Devido a isso os gestores tem muito interesse de que o VP suba constantemente, mesmo que tal crescimento não seja acompanhado por uma alta das receitas geradas.
Em fundos de papel e FOFs as formas de reavaliação são bem conhecidas e quase não há margem para subjetividades, já nos fundos de tijolos a história é outra, pois tal reavaliação envolve premissas subjetivas que podem aumentar ou diminuir bastante o valor calculado.
- Cid Moreira: Não seja leviano Mister M., por que tens dúvida quanto ao trabalho realizado por essas empresas?
- Mister M.: Imagine que uma dessas empresas realize uma avaliação e diga que o VP diminuiu, o que acarretaria em um decréscimo das receitas do gestor do fundo. Tal empresa nunca mais seria contratada por esses gestores e outros no mercado. Entendam que o cliente de tais empresas é o gestor, não os cotistas, portanto ela está mais interessada em atender aos interesses do primeiro.
Outro motivo para Mister M. não confiar em tais avaliações é que não há uma contraparte questionando o resultado. Bem diferente do que acontece em avaliações de compra/venda, em que é comum cada uma das partes contratar uma empresa para avaliar o bem a ser transacionado.
- Cid Moreira: Que tipo de sortilégio é esse Mister M. dos FIIs? Como eles fazem isso?
- Mister M.: Obviamente tudo é feito dentro da lei e de forma a não deixar suspeitas, mas não há nada que passe despercebido pelos olhos de Mister M. O truque dessa sacanagem com os cotistas está na subjetividade dos parâmetros utilizados para fazer o cálculo do VPL, ou Valor Presente Líquido, grosseiramente explicando, uma estimativa da geração de caixa futura dos imóveis trazida para o presente.
Desta forma basta utilizar parâmetros super otimistas, como um crescimento do aluguel exagerado ou um ganho de capital enorme com a venda do imóvel após 10 anos.
Outro parâmetro que tem grande impacto é a Taxa de Desconto, que é a taxa utilizada para fazer a equivalência entre os valores futuros e o presente. Essa Taxa de Desconto deve ser entendida como o Custo de Oportunidade do capital.
A Taxa de Desconto é fortemente afetada pela taxa básica de juros do país e quanto menor essa taxa, maior é valor no presente do ativo. E como a taxa SELIC foi derrubada nos últimos anos, gestores e empresas ficaram mais a vontade para utilizar Taxas de Desconto cada vez menores.
- Cid Moreira: Como os gestores conseguem realizar tais truques sem que ninguém perceba Mister M.?
- Mister M.: Assim como toda mágica, o truque é fazer tudo enquanto a pessoa está distraída. Tais reavaliações são anunciadas como super benéficas para os pequenos investidores, que ficam anestesiados pensando que estão ficando mais ricos com o aumento do Valor Patrimonial.
- Cid Moreira: Incrível Senhor de Todos os Segredos! Ainda bem que temos você para nos salvar. Domingo que vem o nosso Mágico Mascarado está de volta para colecionar mais inimigos.
- Música tema: Ohh Ohh Ohh
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