- Cid Moreira: Boa noite! Lá vem ele, Mister M., o Senhor de Todos os Segredos, o Paladino Mascarado, o Príncipe Negro de Todos os Sortilégios!!! Na noite deste domingo ele se propõe a desvendar os mistérios por trás de gestores que dizem fazer emissões para diversificar.
Mister M., como ousa insinuar que
diversificação é algo ruim!!!
- Música tema: Ohhh Ohhh Ohhh
- Mister M.: Diversificação, o
Deus que Falhou!!!
- Cid Moreira: Para de provocações e nos diga, você por acaso é contra emissões e diversificação?
- Mister M.: Infelizmente uma
grande quantidade de emissões tem como único objetivo inflar o VP dos fundos
imobiliários, e consequentemente as receitas dos gestores.
Diversificação é algo bom, o
problema é quando ela vem acompanhada de ativos (imóveis/CRIs) menos rentáveis
do que a carteira atual, taxas de emissão elevadas, mudanças bruscas no perfil
do fundo, demora na alocação dos recursos captados, diluição de imóveis/CRIs
com inflação não distribuída...
- Cid Moreira: E onde que entra o
“Emitir para Diversificar” nessa história?
- Mister M.: Diversificação é
algo essencial que é ensinado aos investidores desde os seus primeiros passos,
então é algo que é considerado muito positivo para uma quantidade relevante de
investidores, algo tão relevante que lhes impedem de ver que em algumas
circunstâncias uma diversificação malfeita pode ser prejudicial, como nos
exemplos citados anteriormente.
Cientes desse dogma enraizado na
cabeça dos investidores, gestores começaram a utilizar a diversificação como
pretexto para fazer emissões desenfreadas que pouco agregam ao portfólio do
fundo.
- Cid Moreira: O que leva
gestores a terem esse desespero em fazer emissões?
FIIs são fundos fechados, ou
seja, o investidor não pode pedir para retirar o seu dinheiro, caso queira
reaver o valor investido precisa negociar suas cotas no mercado secundário.
Isso proporciona uma grande tranquilidade para o gestor, já que dessa forma ele
só perde as taxas de administração caso cometa erros muitos graves e os
cotistas peçam a troca da gestora. Algo bem diferente do que vemos em fundos
abertos, onde o gestor precisa entregar resultados, sob pena dos investidores reaverem
seu dinheiro.
Em outras palavras, FIIs são uma
fonte de renda vitalícia para gestores e isso tem causado um frenesi para
garantir o seu quinhão nesse mercado. O desespero é tanto que virou rotina
encontrarmos captações com preço de emissão acima do mercado secundário.
- Cid Moreira: Se o gestor sabe
que a emissão vai micar, por que ele solta a emissão mesmo assim?
- Mister M.: Os custos fixos para
estruturar e lançar uma emissão são pagos pelo fundo, então para o gestor não
há custo algum em lançar emissões “vai que cola”. Te garanto que se os custos
com B3, advogados e consultorias saíssem do bolso dos gestores não teríamos
tantas emissões natimortas sendo lançadas.
O único custo que o gestor pode
ter com essa política de emissões é o dano a sua imagem, algo que começou a
entrar no radar dos gestores a pouco tempo, devido principalmente as críticas feitas
de um investidor para o outro.
- Cid Moreira: E por que ninguém
faz nada contra isso?
- Mister M.: As emissões são
lucrativas para os vários agentes do mercado financeiros, os gestores por
motivos óbvios, corretoras ganham tanto dinheiro em emissões que abriram mão da
Taxa de Corretagem em prol de crescer o mercado de FIIs e influenciadores não
podem expressar sua opinião com tanto fervor sob custo de perder contatos, além
daqueles que são remunerados diretamente por gestores e corretoras.
- Cid Moreira: Quando que uma
emissão é benéfica tanto para o gestor quanto para o cotista?
- Mister M.: As emissões mais
importantes são aquelas feitas quando o fundo ainda é bem pequeno, quando é
muito difícil conseguir uma diversificação devido ao porte do fundo. Ainda
assim é importante observar se o gestor irá utilizar os valores captados para
diluir as operações iniciais do fundo.
Outra ocasião em que as emissões
são muito bem-vindas é quando o mercado está em baixa e uma captação permite
comprar imóveis com bons Cap Rates ou CRIs com taxas semelhantes ou superiores
as atuais. Entretanto, para o gestor conseguir obter sucesso nessas emissões é
preciso que o gestor faça a lição de casa na época de vacas gordas para que nos
momentos de estresse o ágio do fundo não vá embora. Da para contar nos dedos as
gestoras/FIIs que se enquadram nessas condições.
Cid Moreira: Como podemos acabar
com esse sortilégio tão perverso???
- Mister M.: Não há nada que
indique reversão do ímpeto de emitir por parte dos gestores, eles são seres
humanos que querem enriquecer, assim como nós. O que resta ao investidor é
parar de glorificar gestores, obter conhecimento, avaliar friamente se as
emissões propostas fazem sentido e selecionar aqueles profissionais que se
destacam.
- Cid Moreira: Muito obrigado
Mágico Mascarado por nos libertar da ignorância perpetuada na internet!
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