Mister M. FIIs #10: Emissão abaixo do VP

- Cid Moreira: Boa noite! Na noite de hoje o Senhor de Todos os Segredos irá tecer críticas aos gestores que fazem emissões abaixo do VP. Até que enfim um tema em que você não deve ser apedrejado pelos investidores de Fundos Imobiliários!!!

- Música tema: Ohhh Ohhh Ohhh

- Mister M.: Não se engane Cid! Ainda existem gados de gestoras que tem coragem de defender emissões abaixo do VP ou com custos exorbitantes.

- Cid Moreira: Mestre, nos diga como tais emissões prejudicam o pequeno investidor. Eu sei que prejudicam, mas não faço ideia do porque são tão ruins.

- Mister M.: Você não está sozinho Cid, muitos novatos na bolsa não conseguem entender os motivos.

Como eu, o Senhor de TODOS os Segredos, não tenho a vaidade e necessidade de me auto afirmar, vou pular as explicações complicadas e partir para um exemplo exagerado, facilitando o entendimento.

- Cid Moreira: Muito obrigado pela sua clemência a ignorância de nós sardinhas!

- Mister M.: Imaginem um fundo que inicialmente possua as seguintes especificações:

1 imóvel

VP: R$100MM

Aluguel: R$1MM

Quantidade de cotas: 1MM

Distribuição: R$1,00/cota

O gestor interessado em crescer a diversificação do fundo (e sua taxa de gestão) resolve lançar uma emissão para adquirir um imóvel vizinho que também custa 100MM e pague os mesmos 1MM de aluguel. Só que como o fundo é negociado a R$60,00 no mercado secundário, o gestor não consegue viabilizar a emissão no VP.

Eles então têm a brilhante ideia de colocar o preço da oferta em R$50,00. Como o valor do imóvel alvo continua sendo o mesmo, eles precisam emitir uma quantidade maior de cotas para obter o mesmo valor monetário, neste caso fictício 2MM de cotas a R$50,00.

Supondo que o gestor obtenha sucesso em captar os R$100MM nas condições acima o fundo irá ficar com as seguintes especificações:

2 imóveis

VP: R$200MM

Aluguel: R$2MM

Quantidade de cotas: 3MM

Distribuição: R$0,66/cota (R$2MM/3MM de cotas)

- Cid Moreira: Que horror Paladino Mascarado!!! E qual é o argumento utilizado pelos gestores para propor emissões que promovem a destruição do patrimônio do cotista?

- Mister M.: O principal argumento utilizado pelos gestores é que a emissão é para a base de cotistas e que, portanto, os investidores não estariam sendo diluídos. No entanto, muitos investidores podem não querer aumentar sua posição no fundo ou não sabem como arbitrar ou não há espaço para arbitragens.

As únicas circunstâncias em que é aceitável uma emissão abaixo do VP é para que algo pior não aconteça ao fundo, como por exemplo, temos a emissão em NSLU11 para quitar uma dívida de decisão judicial. E a outra situação seria aproveitar uma grande oportunidade no mercado., sendo que nesse segundo caso o ideal seria pedir autorização para os cotistas.

- Cid Moreira: Essa a missão de Mister M., revelar todas as mentiras que contam para as pobres sardinhas indefesas.