- Cid Moreira: Boa noite! Hoje o Mágico Mascarado irá revelar mais um sortilégio do mundo dos investimentos em Fundos Imobiliários que muitos cotistas sequer tinham noção de que existia, as desovas! Mister M. comece essa sessão de conhecimento explicando para as sardinhas inocentes o que é uma desova.
- Música tema: Ohhh Ohhh Ohhh
- Mister M.: Essa é tão fácil que
você mesmo poderia explicar meu caro Cid!
Desova no contexto em que estamos
falando é quando um vendedor utiliza um Fundo Imobiliário para se desfazer de
determinado imóvel, sendo que na pior das situações a empresa desocupa o local
poucos meses depois de realizar a transação.
- Cid Moreira: Mas desocupações
não fazem parte da vida do investidor de imóveis?
- Mister M.: Não seja inocente
minha sardinha favorita, empresas não tomam decisões importantes como essas da
noite para o dia. Mudanças de escritórios demandam vários meses de
planejamento, já mudanças de galpões industriais podem levar anos!
- Cid Moreira: Paladino Mascarado, tenha piedade dos seus fãs e demonstre esse sortilégio com um exemplo real.
- Mister M.: Cid, como você é
muito burro irei utilizar não um exemplo, mas quatro! E se depois de tais
exemplos você não ficar com uma pulga atrás da orelha você pode voltar para a
poupança. Importante dizer aqui que desovas não podem ser comprovadas, portanto
tudo o que eu disser a seguir são conjecturas extraídas a partir do meu amplo
conhecimento dos charlatanismos do mercado financeiro.
1º) Imóvel Camil em TRXF11: A
empresa Camil tomou a decisão de desocupar o galpão logístico que ocupava
poucos meses (uns 3 meses) após vender o imóvel para o fundo. O pior é que no
Relatório Gerencial constava que o contrato com tal empresa era atípico, mas
tal atipicidade não era aquela que investidores de fundos imobiliários estão
acostumados. O inquilino teria apenas que cumprir um período de aviso prévio
maior.
Felizmente os gestores
conseguiram correr atrás e realizaram a venda do imóvel para um terceiro com
lucro antes que o galpão ficasse vago.
2º) Imóvel Siemens em BLCP11:
Similar ao exemplo anterior, a empresa celebrou um Sale and Leaseback com o
fundo em setembro de 2020 e no começo de março de 2021 solicitou a rescisão do
contrato, apenas 6 meses após a venda do imóvel. A Siemens representava 42% da
receita do fundo e desempenhava atividades industriais no galpão, algo que
dificulta muito a decisão de mudança de imóvel, o que me leva a concluir que a
empresa já vinha pensando em desocupar o imóvel a bastante tempo.
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=152337&cvm=true
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=146672&flnk
3º) Imóveis em Alphaville em
vários fundos de Lajes Corporativas: Essa provável desova aconteceu com mais de
um fundo imobiliário, sendo os 2 casos mais emblemáticos RECT11 e XPPR11, que
encheram “seus” fundos com imóveis localizados em Alphaville e hoje em dia
sofrem com vacância, descontos e carências a perder de vista.
Alphaville está localizado na
cidade de Barueri e por muito tempo recebeu muitas empresas devido a incentivos
fiscais na região. Entretanto, tais benefícios foram retirados e o interesse
por Alphaville começou a cair muito, algo que não impediu gestores de fundos
imobiliários de comprarem lajes em tal local, que se encontra a algumas dezenas
de quilômetros de São Paulo e sem os incentivos perdeu muito do seu atrativo. E
é provável que muitas dessas transações foram de proprietários querendo se
livrar de imóveis nessa região.
O pior de tudo é que após tal
sucessão de erros o investidor tem que ler nos Relatórios Gerenciais que a
culpa pela situação difícil é a pandemia.
4º) Venda de imóveis de BTLG11
para MGLG11: Esse é um dos casos mais feios, já que envolve dois fundos
imobiliários e óbvios, já que quase metade dos imóveis estavam localizados no
Rio de Janeiro.
Para os que não sabem, antes de
se chamar BTLG11 o fundo se chamava TRXL11 (sim, a mesma gestora do primeiro
exemplo) e os novos gestores tiveram que lidar com vários problemas. Para
melhorar o portfólio do fundo a BTG promoveu emissões e vendas dos ativos
antigo, que deixavam bastante a desejar. Vender ativos problemáticos é uma
tarefa árdua, mas os gestores da Mogno deram uma baita mãozinha para a BTG
comprando, inclusive de forma alavancada, alguns desses imóveis. Imóveis esses
que hoje dão uma baita dor de cabeça para os poucos corajosos que compraram
MGLG11.
- Cid Moreira: Como que gestores
podem ser tão inocentes de caírem em tais desovas?
- Mister M.: O principal motivo
para esse tipo de coisa acontecer é o fato dos gestores serem remunerados pelo
Valor Patrimonial do fundo, então, como já disse em outras oportunidades, o
principal objetivo dos gestores é crescer o VP do fundo, custe o que custar.
Outro fator é que Fundos
Imobiliários são fundos fechados, então os investidores insatisfeito com as
cagadas não podem solicitar o dinheiro aplicado. Isto proporciona uma grande
tranquilidade ao gestor, tornando-o mais descuidado.
Uma terceira causa pode ser a
análise incorreta do gestor, já que gestores de fundos imobiliários não são
seres iluminados, e diferente do Senhor de Todos os Segredos, cometem vários
erros.
- Cid Moreira: Como que nós meras
sardinhas desprovidas de um conhecimento tão amplo como o seu podemos nos
proteger de tal sortilégio?
- Mister M.: Situações como o
terceiro exemplo só podem ser evitadas através do estudo do mercado
imobiliário, algo que leva tempo. O quarto caso foi muito escandaloso, qualquer
investidor intermediário era capaz de perceber que o primeiro fundo estava
tentando se livrar de imóveis de menor qualidade. Já nos dois primeiros
exemplos o investidor poderia se precaver das desovas checando se os contratos
são realmente atípicos e de longa duração.
E mais uma coisa, tomem cuidado
com imóveis vendido na modalidade Sale and Leaseback (vender e alugar logo em
seguida), o risco de desova em tais transações é muito maior.
- Cid Moreira: O mascarado é bom
nisso! Até o próximo episódio Mágico Invencível...
- Música tema: Ohhh Ohhh Ohhh
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